Immobilier : comment défendre votre offre d’achat (sans surenchère inutile)

1) Préparer un dossier d’acheteur fiable

• Attestation de financement (banque / courtier) ou preuve d’apport.
• Identité, situation pro, éventuelle souplesse sur la date de signature.
• Notaire déjà choisi (coordonnées), montre que vous êtes organisé.

Effet : vous devenez l’option la moins risquée pour le vendeur, ce qui justifie une meilleur acceptation à prix constant.

2) Définir le périmètre & critères objectifs

• Comparables récents dans le quartier (âge, surface habitable, étage, extérieur, état).
• Diagnostics (DPE, amiante/plomb selon cas, ERP…) et charges (copropriété, foncier).
• Travaux : listez ce qui est certain (électricité, cuisine, SDB, fenêtres) avec chiffrage réaliste.

3) Construire l’offre : prix, calendrier, pièces

• Prix net vendeur visé (ou FAI si agence) + validité (48–72h).
• Calendrier : délai compromis (2–4 semaines) et réitération chez notaire (2–3 mois).
• Pièces : attestation financement, copie identités, coord. notaire.
• Mobilier : lister ce qui reste/part pour éviter les ambiguïtés.

4) Ancrer & justifier votre prix

Présentez une logique simple et vérifiable :

1. Base comparables (€/m² moyen ajusté).
2. Capex travaux (devis indicatifs ou fourchettes).
3. Points négatifs factuels (exposition, vis-à-vis, étage sans ascenseur, nuisances).

Formule type : « Nous alignons notre offre à X € net vendeur, justifiée par [comparables], moins [travaux estimés] et [points factuels]. »

5) Sécuriser avec les conditions suspensives

• Obtention de prêt (montant, durée, taux max, délai d’obtention).
• Absence de servitudes ou d’anomalies majeures révélées par les documents/urbanisme.
• Diagnostics : cohérence avec l’état communiqué.

Les exigences doivent rester usuelles et proportionnées pour ne pas dégrader l’attractivité de votre offre.

6) Négocier au-delà du prix

• Calendrier (date de libération, possibilité d’occupation courte, remise des clés).
• Répartition des petits travaux ou mobilier laissé/repris.
• Honoraires/FAI : clarifier net vendeur vs FAI ; parfois un partage d’effort est possible via accessoires/mobilier.

7) Gérer les contre-offres

• Restez dans votre cadre : budget, comparables, travaux.
• Évitez l’escalade à chaud : gardez un délai de réflexion et une date de validité.
• Conclure par écrit (mail + acceptation formelle).

Modèle d’offre d’achat (copier/coller)

Objet : Offre d’achat – [adresse / référence du bien]

Madame, Monsieur,

Nous vous proposons [montant] € net vendeur (ou FAI si agence) pour le bien sis [adresse]. Offre valable jusqu’au [JJ/MM à HHh].

Justification : comparables de secteur, travaux estimés [montant], éléments factuels [liste courte].

Calendrier : compromis sous [X] semaines, réitération sous [X] mois (souplesse possible).

Conditions suspensives usuelles : obtention de prêt [montant/durée/taux], vérifications urbanisme et diagnostics.

Pièces jointes : attestation de financement, identités, coordonnées de notre notaire [Nom – Tél – Email].

Dans l’attente de votre retour, cordialement,
[Nom – Tél – Email]

Tableau des comparables (exemple)

Méthode : base comparables ± ajustements (travaux / atouts) = prix cible.

Check-list visites & pièces

• Derniers procès-verbaux de copro / charges / travaux votés.
• Diagnostics (DPE, etc.).
• Estimation travaux (fourchettes réalistes).
• Attestation de financement, identités, coord. notaire.

Erreurs fréquentes

1. Offre non justifiée → toujours motiver par comparables + travaux.
2. Conditions trop lourdes → rester dans l’usage pour ne pas perdre en attractivité.
3. Calendrier flou → proposer des dates fermées (compromis / réitération).
4. Négocier par émotion → conserver un cadre, des chiffres, des délais.

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